Créditos Hipotecarios

creditos hipotecariosCréditos hipotecarios del banco: dinero prestado para su vivienda. Para que el banco pueda concedernos créditos hipotecarios, debemos aportar garantías. ¿Y qué mejor garantía que la propiedad misma? Además de la garantía del capital, nos piden también justificación de capacidad para el abono de las cuotas mensuales, durante los próximos 20 ó 30 años, es decir, el tiempo que dure el préstamo.

Foto: Construcción de la casa financiada por el banco: Créditos hipotecarios a la construcción

Si el promotor privado no paga sus cuotas mensuales o no puede terminar la construcción de la casa (por falta de liquidez), el banco procedería a la ejecución hipotecaria y subasta de la obra bruta. Para los bancos, en términos administrativos, esta opción no es interesante, ya que difícilmente encuentra compradores de construcciones semi acabadas. Si profundizamos en este tema, es aquí dónde radica principalmente el nacimiento y desarrollo de la crisis actual. Muchos créditos hipotecarios para obras sin finalizar, ruinas de cemento.

Los créditos hipotecarios más baratos

Ya de antemano: los buenos tiempos de los créditos hipotecarios han pasado. Las condiciones son mucho más desfavorables que en el año 2007, debido a la conocida problemática de liquidez de los bancos. Al menos en la actualidad (Septiembre 2011) los créditos hipotecarios suelen firmar con el Euribor + 1,5%, incluyendo la obligación de firmar otros documentos también, Plan de pensiones, Seguro de Vida, Seguro de Hogar. Todos ellos productos demasiado importantes, para firmarlos como un documento “añadido”, sin tener muy presente las consecuencias de esa firma. Un mal plan de pensiones no sirve de nada, peor aún es un mal seguro de Hogar.

Créditos hipotecarios para construcciones

Para el banco financiar una obra supone un riesgo, ya que muchas obras – sobre todo en cuestiones de aumento de precio – son una verdadera aventura. Teniendo en cuenta esto, el banco le abonará las cantidades pactadas, siempre y cuando se certifique el progreso favorable de la obra. Asímismo, los bancos procuran no adelantar dinero, más bien, obligan al promotor a invertir primero sus ahorros, antes de facilitar el acceso al capital pactado. En el caso ideal, el banco comienza a pagar el primer tramo de capital una vez finalizada la estructura de su casa. El último pago (10% a 20%) de los créditos hipotecarios, suele abonarse una vez que el promotor ha aportado su final de obras, la primera ocupación y – si procede – el seguro decenal de obra. Así que deberá de prever la financiación de la obra Ud. mismo, hasta pasados uno o dos años después de la finalización, debido a los trámites burocráticos de las administraciones. A la finalización de la obra, los créditos de obra concedidos por el banco se convierten en hipotecas, formalizadas en escrituras públicas e inscritas en el Registro de la Propiedad. Estos créditos hipotecarios para la construcción son por lo general más baratos, que los que se conceden, por ejemplo para la compra de un coche, porque los bancos mitigan el riesgo de impago con la propia casa.

Créditos Hipotecarios y Basilea II – Basilea III

El acuerdo de Basilea II recoge los requerimientos de capital necesarios para asegurar la protección de las entidades frente a los riesgos financieros y operativos. Trata, entre otros, de los requisitos mínimos de capital para conceder créditos hipotecarios a los prestatarios. Estas exigencias mínimas, recogidas en Basilea II, bajo la denominación, Capital Requirements Directive” (directiva sobre requerimientos de capital), normativa UE 2006/48/CEE y 2006/49/CEE, son válidas en la legislación europea, desde enero de 2007, y deben ser cumplidas por todas las instituciones crediticias.

En Basilea II se describen los requisitos mínimos para la concesión de créditos hipotecarios a particulares y empresas, definiendo los requisitos mínimos de capital y los riesgos de pérdida, de mercado y operacionales. En Europa, escenarios, como la crisis inmobiliaria de EE.UU, son apenas imaginables con Basilea II, una valoración inmobiliaria debe de ser conforme al mercado y los créditos hipotecarios para la construcción de viviendas se otorgarán hasta un valor máximo del 80% del valor de mercado de un inmueble. Pero sólo, en el caso de que el prestatario pueda proporcionar una garantía de reembolso. Incluso en el caso de un descenso en los precios del 25% sobre el valor del préstamo, éste seguiría manteniendo su cobertura. Las exigencias impuestas a las entidades financieras en los acuerdos de Basilea III (entrará en vigor poco a poco hasta tener plena validez a partir del año 2013) tienen como fin conseguir una mayor solvencia de bancos y cajas, a fin de evitar quiebras inmobiliarias como las acontecidas en EE.UU en el año 2008, o en España en los años 2010 – 2012.