Hipotecas y seguros

hipotecas y segurosEntender de hipotecas y seguros es esencial para quien quiera construir su propia casa. Al final, una buena idea no sirve, si nos falta la financiación y si hay dinero debemos pensar en los seguros más adecuados para nuestra casa. Suelen cometerse muchos errores, nunca he conseguido entender que un promotor firma una hipoteca en un banco, cuando justo en el banco de al lado tiene mejores condiciones.

Hipotecas y seguros: molestas, aunque de gran importancia

No tire el dinero

Un ejemplo: Si tiene una hipoteca firmada por 30 años, por una cantidad de 500.000 €, la diferencia de solo medio punto de la hipoteca significa una cantidad de 2.500 € por año, sólo en ahorro de intereses. Si lo calculamos por 30 años, ¡imagínese el dinero que sobraría, si hubiésemos firmado la hipoteca ideal! Cuesta mucho ahorrar, una vez abonado al estado el “Obulus”, deduciendo dinero para vivir, para comprar útiles necesarios, etc. Todo el que se ocupa de este asunto, conoce lo poco que sobra. ¿Y luego? invertir en diferentes productos con el único fin de no perder nuestros ahorros, teniendo en cuenta la inflación. Inflación real mejor dicho, ya que los números que nos suelen proporcionar las “estadísticas” estatales, no son siempre de fiar. Recordando al viejo Winston Churchill que decía “nunca hago caso de ninguna estadística que no haya sido falsificada por mi mismo … “. El hecho es que el dinero desaparece, aún no gastándolo, cuesta entenderlo, pero es así. Con una inflación media del 5% anual, nuestro capital de hoy equivale a la mitad en 20 años. O dicho de otra manera: es necesario doblar el capital en 20 años para igualar la pérdida ocasionada por la inflación.

Comparar y comparar

Teniendo en cuenta esos detalles, anteriormente citados, merece la pena cualquier esfuerzo en comparar para ahorrar y minimizar el gasto anual. Y si ha terminado de comparar, siga comparando. Esto vale también para las hipotecas como para los seguros. Mientras que comparar hipotecas es relativamente fácil – podemos ver el tiempo de amortización y la cuota mensual y por ello salta a la vista rápidamente cuál es el mejor producto – en el tema de los seguros resulta más complejo. Si pregunta por veinte ofertas, tendrá veinte ofertas …. Totalmente distintas y no comparables. Y tenga siempre en cuenta, que no sirve comparar manzanas con peras. Lo suyo sería informarse antes hablando con expertos (gestores de seguros). Cada cual nos detallará más complejidades: lo que hace mal la competencia y por qué su producto es mejor. Llame al de la competencia también, y que exponga su producto. Una vez conocidos los trucos de las aseguradoras, haga un listado de todo aquello que pretenda incluir en su póliza de seguros y luego pida presupuesto para el listado que Ud. mismo haya elaborado. Solo así – ofreciendo cada uno lo mismo – podrá comparar precios y decidirse por la mejor opción. Pero no olvide: en temas de seguros no siempre vale la póliza más barata, existen varias compañías tan baratas, que en caso de siniestro difícilmente podemos imaginar cuál es el daño asumido. De qué me sirve un seguro barato, si luego no me cubre los daños. En fin: buen precio y buena imagen de la compañía, ésta sería mi recomendación.

El banco y las Hipotecas

hipotecasRecuerde: ¡usted no está casado con ningún banco! El mercado libre permite elegir cualquier banco y sus ofertas sobre hipotecas para financiar la construcción. Un aviso: negocie con varios bancos y no permita presión alguna. Un banco quiere, por razones obvias, concertar su crédito rápidamente, pero no olvide que usted puede dictar los términos de sus hipotecas, siempre y cuando no hay nada firmado.

Foto Hipotecas: ahorrar dinero

Las hipotecas para la construcción es para el banco un buen negocio, ya que asegura ingresos mensuales durante un largo período de tiempo. Incluso aunque lleve años trabajando con la misma entidad crediticia: se sorprenderá sobre las diferencias existentes en cuanto a vencimientos, tipos de interés, amortizaciones especiales, etc. En la negociación será, seguramente usted mismo, quien tenga que aportar los requisitos de otro banco, a fin de mejorar las condiciones. Aunque se recomienda trabajar con un banco conocido y de consolidada reputación, consulte también, a través de Internet, los bancos de descuento crediticio a la construcción.

La crisis inmobiliaria en los EE.UU. (y de España)

Durante la crisis inmobiliaria de EEUU, años 2008/2009, y la de España del 2010 – 2012 quedaron de manifiesto los riesgos de los precios del mercado: se concedieron hipotecas a muy largo plazo, confiando en que los precios de los inmuebles seguirían subiendo. Sólo así, los bancos podían aceptar la garantía de reembolso del crédito. Y a pesar de una garantía tan débil, los bancos concedieron hipotecas superiores al 130%, es decir si una casa estaba valorada en 300.000 euros, el banco concedía hasta 390.000 euros como crédito a la construcción, amortizables, según las diferentes modalidades, hasta 90 años. Y como aún quedaba dinero suficiente del crédito concedido, éste se empleó en la compra de un coche o en la adquisición del mobiliario y otros enseres de la casa. Resumiendo: incluso los hijos de los nietos de los prestatarios, a quienes se concedió el crédito para la financiación de la casa, seguirán pagando las cuotas de las hipotecas de la casa.

Desde el año 2008, pudo comprobarse que las garantías de las hipotecas no se mantienen cuando los precios del mercado caen y se pierden incluso los ingresos regulares. También pueden caer los precios inmobiliarios, a más tardar, cuando ya no exista el mercado. Y en Estados Unidos vale, lo que no vale en España: Si Ud. no puede pagar más su hipoteca, tan solo debe llevar la llave de la casa a la sucursal bancaria. Con la devolución del bien ha cumplido su obligación, el banco no le puede obligar a pagar más de lo que valga la propiedad inmobiliaria. Así nació la crisis inmobiliaria en EE.UU. Al final el inmueble, del que antes hablábamos, tan sólo tiene un valor en el mercado de aproximadamente 200.000 euros y aunque su amortización se realice en cuotas pequeñas, la deuda con el banco seguirá siendo de 390.000 euros, valor del crédito concedido. En el caso de una ejecución hipotecaria, los bancos no pudieron cubrir el valor nominal del crédito, ni siquiera con la subasta forzosa del inmueble.

Seguro de Financiación

Las hipotecas cuestan dinero, que hay que pagar mensualmente. De lo contrario amenazan los problemas, malintencionadas cartas de los bancos reclamando los pagos no efectuados, y tras tan sólo tres meses de impago una ejecución hipotecaria. Para una financiación de 250.000 euros a pagar en 15 años, al 4% de interés, con un 2% de amortización anual, tendría que abonar mensualmente una cuota de 1.250 euros. Estos son los valores, resultado de la actualización de diciembre de 2010.

También hay que pensar en posibles riesgos de impago, en lo que sucederá cuando el dinero escasee, o en el caso de otras contingencias como el desempleo, enfermedad o incluso muerte. Las obligaciones bancarias adquiridas a la firma de las hipotecas, podemos asegurarlas mediante la contratación de un seguro. Hay muchas maneras de asegurar los pagos mensuales de las hipotecas y garantizar su abono, por medio de seguros de vida riesgo, en el caso de parejas o matrimonios existe la llamada “Póliza ampliada de Seguro de Vida”. Existe una gran variedad de productos, incluso seguros de crédito especiales. Evidentemente también podemos correr el riesgo de “sobreasegurarnos”. En general, yo consideraría un seguro de vida que cubra las posibles contingencias, pero no un seguro de vida de capital riesgo (más caro). No se trata de consolidar un capital, sino tan sólo de cubrir un riesgo, en caso de circunstancias imprevistas. Un asesoramiento deficiente nos llevará a una contratación excesiva de coberturas, lo que daría como resultado gastos adicionales.