Urbanismo

Generalmente se entiende por Urbanismo la planificación y desarrollo de las áreas urbanas, en su conjunto. Para entender este complejo tema y su funcionamiento en España, debemos de conocer primero los intereses de cada uno de los intervinientes. El propietario o propietarios de los terrenos, generalmente grandes promotoras, obtienen sus beneficios del urbanismo de ciudades o zonas rurales.

Foto: urbanismo

La Gerencia de Urbanismo – organismo autónomo dependiente de los ayuntamientos –, así como las Haciendas estatales y autónomas, obtienen sus ganancias a partir de cuotas y tributos y participaciones. El gran perdedor del urbanismo, que se está desarrollando actualmente, es el comprador de la vivienda, primero por tener que pagar un elevado precio por la misma, además de sus correspondientes tasas e impuestos y segundo por estar obligado a elegir entre viviendas construidas a “granel”, con una carencia evidente de entusiasmo y diseño. Todos los implicados en el desarrollo de terrenos han hecho grandes fortunas, que alguien tendrá que abonar, lo que suele derivar en el cliente final, es decir el comprador de a pié, como Ud. o como yo. Este método de construcción ha dado como resultado la aparición de las ciudades dormitorios, surgidas principalmente en los años del Boom del ladrillo.

Urbanización de un área: funcionamiento

Urbanismo: aunque pueda parecer un tema complicado, puede resumirse en pocas palabras: el urbanismo u ordenación de las ciudades es un gran negocio para todos los implicados excepto para el cliente final (el comprador del resultado final, piso, adosado o casa). Una empresa o promotor, con capital suficiente adquiere un terreno grande – un “sector”, con posibilidades de desarrollo urbanístico (suelo urbanizable). Por supuesto, también es posible que este terreno sea adquirido por otras entidades, aunque el promotor con más capital, intentará siempre hacerse con la mayor parte de los terrenos, a fin de conseguir la mayoría en la Junta de Compensación.Los Planes Generales de las ciudades (PGOU – Plan General de Ordenación Urbanística) están siendo realizados por los ayuntamientos y aprobados por los respectivos Consejos de Urbanismo de las Comunidades Autónomas. A través del PGOU, se define el Urbanismo de la ciudad, se determinan las zonas de desarrollo que necesita una urbe para crecer, para atender a la demanda de viviendas / industrias / instalaciones.Normalmente es difícil encontrar entidades suficientes con capital necesario – coste muy elevado que no muchos pueden sufragar. Y es ahí dónde comienza el problema. Aparecen grandes entidades promotoras, que cuentan con este capital necesario, tienen interés en hacer negocio, buenos contactos y sobre todo mucha paciencia. Y así empiezan a negociar (con el “Negociado de Urbanismo” de los ayuntamientos) las condiciones de desarrollo (= pagos contra aprovechamiento) de los mismos. ¿Cuántos m² puedo construir? ¿Cuántas unidades de pisos me permiten hacer? ¿Cuánto suelo debe preverse para Colegios, Hospitales, vías u otras instalaciones municipales?, etc.

Convenio y Costo de urbanizar

Una vez negociado todo esto, se firma un “Convenio”, que es esto, un acuerdo que “conviene” a los participantes, que es ayuntamiento y promotor inmobiliario. Después se pacta la cuota a pagar a los ayuntamientos para desarrollar esos terrenos, ésta suele ser dineraria (el 10 % de la ganancia obtenida para el promotor) y otro 10 % en concepto de suelo urbanizado, que la promotora cederá a los ayuntamientos respectivos. Luego están los honorarios de los profesionales: arquitecto urbanista, ingeniero de caminos, de instalaciones, cuotas para las empresas suministradoras (agua, saneamiento, luz, teléfono, etc.). Una vez pagados todos estos honorarios, cuotas, permisos y aranceles, el promotor ha cuadruplicado ya su inversión: si el m² de suelo le ha costado 20€, se convierte, una vez abonados todos los gastos, en 80 €/m² de superficie repercutida (costo de superficie trasladado al m² construido de la vivienda). Recordamos que las cuotas a pagar a los ayuntamientos, no se refieren al suelo antes de su desarrollo, sino al valor del suelo que va a tener, una vez desarrollado. Aún queda más: la ejecución de las obras de urbanismo de las áreas edificables (viales, instalaciones, saneamiento, alumbrado, etc.) y no olvidemos, los beneficios del promotor y el costo del capital (el capital no es gratis) durante el proceso de urbanización de los terrenos. La realización de todos estos trámites de urbanismo, ocupan en ocasiones los diez años de tramitación, hasta superar todos los obstáculos (proximidad aeropuerto, carretera, servidumbres, informes medioambientales interminables, expropiaciones forzosas y sus correspondientes alegaciones, etc.).Por tanto, la promotora debe prever la pérdida de este capital durante todos esos años (si la inversión inicial era de 10 millones de €, calculando un interés de financiación del 5 % nos situaría en la nada despreciable cifra de 500.000 €/año, sólo en concepto de interés).

Urbanismo absurdo

De los 20 € m² de costo de adquisición, que, como hemos visto, más tarde se cuadruplicaban por conceptos administrativos alcanzando el valor de 80€ m², hay que añadir aún: los gastos de urbanización de esos terrenos, gastos de financiación y los beneficios previstos con la urbanización del suelo, que suele rondar el 40 %. Si además tenemos en cuenta que – al menos en Andalucía – el 30 % del suelo desarrollado debe preverse como suelo para obras sociales (VPO o Viviendas subvencionadas por la administración), vemos como cada promotor, que desarrolla suelo, debe incluir toda su ganancia en el suelo que no esté protegido. Al final, resulta que podemos alcanzar un precio por m² de suelo repercutido de 300 €, quince veces más que la inversión inicial. Pero si trasladamos estas cifras a grandes ciudades como Madrid o Barcelona, donde únicamente la adquisición de terrenos ya supera los 200 € para suelo urbanizable y aplicamos el mismo coeficiente de desarrollo – por 15 como hemos visto antes– el suelo urbano en las grandes ciudades se convierte en 3000 €/m² repercutido.

Conociendo como funciona el urbanismo en España, podemos adivinar también el por qué de la crisis inmobiliaria: precios exorbitantes para viviendas baratas, junto a hipotecas basura que financian un urbanismo absurdo.

Pero como toda crisis tiene posibilidades de mejorar no pierdo la esperanza de que esto cambie. Más suelo por menos costo, para muchos más promotores pequeños o incluso individuales, para poder edificar con más variedad / calidad y más barato. Incuso recomendaría que el desarrollo y reparto posterior del suelo sea competencia única de la administración, para encargarse ella de un reparto más justo de las parcelas edificables resultantes. Habrá que ver, si los que tanto se han enriquecido en este tipo de urbanismo que teníamos – la administración pública y los grandes promotores en combinación con bancos que financiaban todo esto – participan. Desde luego beneficiaria a muchas personas.

Construcción de viviendas

Muchos se preguntan por qué en España la obra nueva, relacionada con edificios de viviendas, está en ocasiones carente de ideas, tan estandarizada e incluso poco funcional, además de cara. Y es que – como hemos visto en el apartado anterior – es tan costoso el desarrollo de los terrenos a urbanizar, que en muchas ocasiones no queda capital para lo más importante: la construcción de las viviendas. Si el precio del suelo por m2 repercutido supera ya los 1000 €, me quedan apenas otros 1000 €/m² para construir los edificios, gastos, impuestos, ganancias y honorarios incluidos. En estas líneas trato de hacer un breve resumen de los gastos, que repercuten en el precio de las viviendas nuevas, por ejemplo, en Málaga el precio oscila en unos 2000 €/m². Si tenemos en cuenta que un promotor de viviendas calcula mínimo un 30 % de ganancias, vemos que queda poco más de 500 €/m2 para la ejecución de las obras. Con esto, sinceramente, no se pueden ofrecer grandes calidades, ni un diseño adecuado en las edificaciones que forman parte del urbanismo de las ciudades.