Urbanización y parcelas

El planeamiento urbanístico o planificación urbana (Plan General de Ordenación Urbanística – o PGOU) es el conjunto de instrumentos técnicos y normativos creados para la ordenación y en su caso transformación del uso del suelo o parcelas en un municipio. Generalmente se refiere a actuaciones urbanísticas (el largo camino burocrático desde el suelo no urbanizable transformándolo a suelo urbanizable y posteriormente a suelo urbano)

Foto: Construcción de una casa en zona urbana, denominada “Parcela”.

Urbanización de parcelas

El planeamiento urbanístico o planificación urbana regula al detalle la urbanización de las parcelas que se documentan en el PGOU. Si las parcelas a urbanizar se encuentran en medios naturales de especial interés ambiental, será preciso redactar y presentar un informe de impacto medio-ambiental.

Además de fijar el uso urbano de las parcelas urbanizables (zona industrial, residencial, comercial, etc.), el planeamiento urbanístico estipula los parámetros de la edificación: altura máxima permitida, separación a linderos, superficie mínima de la parcela y edificabilidad / ocupación máxima, o numero / densidad de viviendas. Se considera una zona residencial “buena” a aquella, cuya densidad edificatoria es baja o muy baja y a la vez ubicada muy cerca del centro de las grandes urbes. Las zonas no edificadas (= Jardines) suelen llenarse de verde, lo cual le da una imagen muy lujosa a una zona residencial, lo que al final se traduce en altos precios de venta.

Es importante conocer los parámetros urbanísticos de la parcela antes de comprar. No es muy difícil, este tipo de documentos se realizan en formatos sencillos, de fácil comprensión. No dude en acudir a los respectivos Ayuntamientos / sección Urbanismo, para informarse sobre la parcela que pretende comprar. Debe ser urbana, con los viales y acerados ejecutados y en buen estado, disponer de las conexiones como agua, saneamiento, Luz etc.

Una vez elegida la parcela para la casa de sus sueños, recomiendo acudir a un Arquitecto para que él le asesore. Solicítele un pequeño informe por escrito, se lo facilitará, previo pago de unos honorarios, en la mayoría de los casos bonificados, si después continúa trabajando con él. En este pequeño informe – los ingleses, irlandeses y norteamericanos lo llaman “survey” – se incluirá una nota simple para comprobar posibles cargas, así como un estudio de la situación urbanística de la parcela, tiene servidumbres en vigor, se encuentra la zona en una urbanización consolidada, dispone de todos los servicios urbanos en condiciones, cuales son los parámetros urbanísticos para edificar etc. Al final de su estudio, el Arquitecto le incluirá un estudio de posibles costos de obra, honorarios, impuestos y gastos así como una valoración personal (opinión) sobre la parcela a comprar. Una vez hecho todo esto, podrá adquirir la parcela con toda la tranquilidad  y comenzar con los trámites de diseño.

informe

En zonas rurales o regiones poco desarrolladas los ayuntamientos intentan atraer a posibles interesados en construir o reformar con interesantes ofertas para la compra de parcelas y otras ventajas. Rondan principalmente a familias jóvenes a fin de frenar la despoblación de las zonas rurales y de las regiones con escaso grado de desarrollo. Merece la pena informarse al respecto.

¿Adiós a las obras? / ¿Fin de las obras?

Tan pronto esté asegurada la parcela, no debe de faltar un tema clave: obras interminables. A lo largo de mi vida profesional, he conocido a muchos promotores individuales, que además de cumplir con su jornada laboral, dedicaban después unas cuatro horas a la construcción de su casa. La “autoconstrucción” tomado muy en serio. El resultado: una más que dudosa calidad de la obra, además de tiempos muy largos de ejecución. Me pregunto si no sería mejor dedicar más tiempo a su trabajo en la empresa –coste por hora de trabajo igual o superior a la hora de un albañil – y destinar el importe conseguido a pagar la ejecución de las obras. De no hacerlo así al final y después de varios años de mucho trabajo, tendremos la casa terminada, pero también dolores intensos de espalda, un matrimonio en crisis y los hijos, a punto de dejar la casa pues ya se han hecho adultos.