Las Casas prefabricadas

casas prefabricadasSe entiende por Casas prefabricadas las viviendas construidas, de manera industrial, en grandes fábricas, por lo general en secciones, paneles y/o módulos estándar para montar y ensamblar o para entregar llave en mano. Fabricantes de renombre suelen disponer de una casa piloto, donde las personas interesadas en comprar, pueden visitarla y ver las características constructivas y de ejecución.

 

Foto: todo fabricante de Casas Prefabricadas debería de contar con: Casa Piloto

Casas prefabricadas y el Riesgo de Pérdida

Muchos de los proveedores más grandes y conocidos proceden del Centro de Europa, Polonia, Suecia y especialmente de Alemania. He visitado varias de estas empresas e instalaciones y a menudo me han impresionado lo bien que están realizadas y sobre todo la alta calidad de sus productos. Normalmente las casas prefabricadas están formadas por estructuras de madera y cumplen a menudo con los requisitos de una casa pasiva (valor U o coeficiente de transmisión es de 0,7 W/m² e incluso menos). Además de las casas prefabricadas de madera, existen otros muchos tipos. La producción, en naves de montaje de enormes dimensiones, permite una gran precisión en la ejecución de los elementos constructivos. Este tipo de casas requieren de una buena y exacta preparación constructiva in situ: la ejecución de la losa de cimentación debe de realizarse con absoluta exactitud.

Si desea contratar fabricantes extranjeros de casas prefabricadas, deberá de sopesarlo detenidamente, a no ser que tengan una filial en España. Principalmente por el tema de cobertura de las garantías. Es extremadamente arduo y difícil, pleitear contra un fabricante de casas prefabricadas, por ejemplo, de Polonia, por incumplimiento de sus obligaciones. Piense que cuando compre una casa prefabricada tendrá que pagar por adelantado. Las casas prefabricadas, generalmente, se proyectan y construyen por una empresa, en sus instalaciones, por lo que la mayor parte del dinero tendrá que pagarse, sin haber visto nada en la zona de obras. Como promotor, usted asume un riesgo manifiesto de pérdida, puesto que con la firma del contrato, se produce un importante pago a cuenta. Si el fabricante de las casas prefabricadas quiebra, entre el momento del pago hasta la entrega de la casa, su dinero habrá desaparecido. Asegure convenientemente sus pagos, por ejemplo, con un aval bancario. Con todo y con ello, los fabricantes de casas prefabricadas “olvidan” a menudo mencionar la cobertura del riesgo de pérdida mediante aval bancario, dado que los avales bancarios están gravados con costes y condicionados a tener una alta liquidez en el banco. Lo que no siempre se puede esperar de todas las empresas fabricantes. A parte de asegurarse de su dinero invertido, intente contratar empresas fabricantes con un cierto prestigio, infórmese en foros de Internet sobre estas empresas, sus clientes, a ver si están contentos, cuantos existen, desde cuanto esta en el mercado la empresa de su selección etc. Con las casas prefabricadas vale lo mismo que para otros productos también: lo más barato no siempre es la mejor compra.

Visita: La casa Piloto

La casa piloto no está pensada para tocarla, sino más bien para que la persona interesada o comprador pueda ver las calidades de obra, y en caso de estar interesados, incluso comenzar a negociar los términos y condiciones contractuales. En caso de compra podrá definir y fijar calidades en el contrato de compra, tomando como ejemplo estas casas piloto “… tal como ejecutado en la casa piloto…”. Como comprador, puede ilusionarse de recibir su casa con trabajos y calidades equivalentes. En todas las empresas fabricantes de casas prefabricadas, las calidades observadas en la casa piloto, pueden modificarse, lo mismo que realizar pequeños cambios de diseño. Es muy recomendable hacer fotos y anexarlas a un contrato de compra, no sirve de nada, si usted acuerda realizar el mismo trabajo que en la casa piloto visitada y después la empresa fabricante cambia el modelo de la casa.

Terminaciones para ahorrar dinero

Casa Preinstalada (Casa sin Desarrollo Interno, a terminar por Autoconstructor “manitas”)

= casa totalmente terminada, pero preinstalada. Ud. Mismo completará instalaciones (agua, climatización, luz etc), solería, pintura, carpintería interior a su personal gusto y a medida de su monedero.

Casa en cooperación con autoconstructor (Casa de construcción conjunta)

= Casa prefabricada donde Ud mismo estará a pié de obra ayudando a la constructora con la terminación del inmueble

Casa de Ensamblaje (Casa en Kit para Automontaje)

= para los más atrevidos: Camiones de material llegará a su obra, y Ud – con instrucciones de la empresa fabricante – levantará su vivienda bajo las indicaciones de un gestor del fabricante. Lo más barato, pero requiere conocimientos de obras / instalaciones / carpintería y mucho tiempo disponible.

Las casas prefabricadas, en las cuales uno mismo se encarga de partes del trabajo, se llama también casa en cooperación con autoconstructor. Es importante que Ud mismo entienda de obras, sea un “manitas” o conozca quién podría terminarla, caso contrario se dificulta su finalización. Serán necesarias algunas personas más, que puedan ayudarle a levantar estas casas, aunque conozco personas que han levantado su propia vivienda ellos solos.

Realización

Tras una larga espera donde se prepara su casa de ensueño en la instalaciones de la empresa de casas prefabricadas (aproximadamente de 4 a 6 semanas, dependiendo del sistema), viene el gran día lleno de ilusión: Grandes camiones más una grúa se encargan de suministrar su casa – a ensamblar in situ – a su parcela. En pocos días un grupo de unos 4 manitas se encargan de ensamblar la casa, en pocos días estará terminado el cerramiento y los forjados del edificio, además de la cubierta. Una vez finalizado el “cascarón” se continúa con el desarrollo interior. También aquí se han montado ya, con anterioridad, muchos elementos constructivos que requieren una conexión (saneamiento / bajantes, electricidad, agua, calefacción, climatización). Todo se resuelve de forma rápida y, por lo general, sin problemas. Los principales proveedores de casas prefabricadas disponen de todo tipo de conceptos tecnológicos para el hogar, casas inteligentes, etc. de tal manera, que una casa prefabricada no difiere mucho, en cuanto a calidad, de una casa convencional, en muchos casos es incluso más alta.

Las casas prefabricadas de ensamblaje son las casas completamente listas para montar y ensamblar uno mismo en el lugar que corresponda – esqueleto del edificio incluido. Un par de camiones le entregarán todas y cada una de las partes ya fabricadas para construir usted mismo su casa, siguiendo las instrucciones adjuntas. Esta casa de ensamblaje es conocida también bajo el nombre de casa en kit de automontaje o casa para construir, en su totalidad, uno mismo. Como todas las casas prefabricadas, la fabricación de una casa para automontaje se realiza en grandes talleres de producción, cumpliendo con los deseos del cliente. Una vez realizada la entrega en el lugar de la obra del material, el promotor se encarga completamente del montaje y ensamblaje de toda la casa. Conocidos fabricantes de casas prefabricadas tienen a su disposición, expertos y asesores (a menudo también arquitectos), que le pueden orientar sobre la configuración del montaje, en el caso de surgir problemas.

Tipos de casas prefabricadas

Existe una gran variedad de tipos de casas prefabricadas. El más común es, probablemente, la construcción con soportes de madera, que consta de muchos postes de reducido tamaño de madera (a 60 cm de eje) y de vigas. Otros sistemas de construcción son las casas hechas con tablones macizos tipo “Canadá” Blockhouse (troncos de árboles), o con paneles de poliestireno / casas de hormigón. Además cada poco tiempo están sacando nuevos materiales de obra al mercado, a veces, ni siquiera nosotros arquitectos, nos da tiempo a experimentar esos materiales nuevos. Es difícil hacer una recomendación más concreta, sobre cuál es el material más idóneo a emplear para la casa / inversión de su vida. El tiempo será quien demuestre la eficacia de las nuevas técnicas o materiales nuevos de construcción, ya que, en la obra, diez años es poco para obtener suficiente experiencia. Piensen en el hormigón amianto (=Uralita) que en los años cincuenta estaba tan de moda, para luego darse cuenta que es peligroso y altamente cancerígeno y debe quitarse urgentemente de nuestras casas previo Vº Bº de Medio Ambiente. De ahí mi consejo: se puede experimentar materiales en casi todo, pero por favor no, cuando se trata de su casa propia, se trata de la inversión más grande de su vida. Utilice materiales que conozcamos, que tengan sus homologaciones pertinentes y preste mucha atención, ante ofertas de casas “baratas” y también de conceptos innovadores. Nadie le quiere regalar algo, y menos en la obra. Los problemas serán para usted más adelante, tal vez porque, cuando surja una necesidad, las empresas contratadas hayan quebrado y sus reclamaciones sobre las garantías quedarán sin efecto. Pida referencias o, mucho mejor, deje que le muestren las casas realizadas, a ser posible con compradores satisfechos, que, en el mejor de los casos, tengan una experiencia de diez años en los sistemas de casas prefabricadas. Sólo entonces podremos confirmar calidades constructivas adecuadas.

Costes de las Casas Prefabricadas

El coste de las casas prefabricadas de buena calidad no suele estar por debajo de los costes de una construcción convencional, en el caso de fabricantes buenos. La ventaja es que usted realiza una compra de calidades altas y en un tiempo de elaboración rápido. Los costes de construcción se originan principalmente en los gremios, que no pueden producirse en la empresa de producción de casas prefabricadas, los demás costes son similares a los métodos constructivos convencionales. Nosotros, como arquitectos, opinamos que aproximadamente 1/3 del tiempo de construcción y costes, está formado por el armazón o esqueleto del edificio y 2/3 por su desarrollo arquitectónico en el caso de las casas prefabricadas, yo diría: 1/2 y 1/2, ya que gran parte de los elementos de preinstalación ya han sido producidos en fábrica. Muy a menudo olvidamos que la mayor parte de las casas prefabricadas son también casas de construcción convencional ya que, el sótano y los cimientos no pueden ser de madera, tiene que estar hecho de hormigón, con todos los trabajos necesarios que ya sabemos, excavaciones, encofrado, instalaciones, saneamiento, armadura, hormigonado etc.

Casas Prefabricadas: Desventajas

Las casas prefabricadas tienen también sus desventajas. Nunca se terminan tan pronto como los fabricantes nos quieren hacer creer. El sótano tiene que construirse, como siempre, con hormigón y en el lugar de la obra. El desarrollo de la construcción implica también la realización de otros trabajos, como la colocación de solería o la ejecución de instalaciones. El trabajo de los gremios para tejar cubiertas, pintar, colocar puertas, etc., tampoco es más rápido, que en la construcción convencional, sin olvidar las seis semanas de producción en la fábrica.

El principal inconveniente de las casas prefabricadas es la limitación en el diseño. Comprar una casa prefabricada sólo tiene sentido, si se compra un diseño ciertamente estandarizado. Estas están minuciosamente hechas y permiten, como máximo, realizar algunos cambios pequeños. Una casa hecha a medida por el fabricante supone unos costes muy elevados, porque habría que crear para cada diseño, una línea de producción completamente nueva. También existe una desventaja en el precio: las casas prefabricadas no son baratas, si se utilizan materiales buenos y se cuida la buena calidad de la construcción. Usted paga también por la calidad en las casas prefabricadas.

Otro punto: las casas prefabricadas son en su mayoría de madera. La construcción con madera (por lo general, se trata de madera sin tratar) es más vulnerable a los daños que una construcción compacta. Esto debe de tenerse en cuenta en las técnicas de construcción. Ver también: casa de madera .

En cuanto a los materiales constructivos de las casas prefabricadas hay que señalar que éstos no tienen masa, ni en las paredes, ni en los suelos. En otras palabras: el piso de madera es ligeramente elástico y las paredes no tienen función de acumulación de temperaturas como el ladrillo. Lo que en verano puede resultar bastante molesto, porque las casas se calientan enseguida. En este sentido, las casas de ladrillos aventajan a las prefabricadas, tienen más masa y no dejan traspasar el calor (transmisión y acumulación). Los materiales de las casas prefabricadas no acumulan el fresquito de noche para prevenir del calor durante el día (efecto monasterio, con paredes de un metro de espesor = siempre fresquito). La respuesta de algunos fabricantes más preparados es la de levantar una estructura de ladrillo como capa exterior, por delante de la casa terminada. Así consiguen el efecto deseado: acumulador de calor. Si bien, el coste de tal calidad aumenta considerablemente.

Valor de reventa

Los compradores de una vivienda prefabricada tienen que hacer frente, prácticamente, a los mismos costes que los de una casa convencional, pero el valor de reventa de la casa prefabricada es menor que el de las casas convencionales, aun y cuando sus fabricantes no quieran ni oír hablar del tema. Por lo menos, así se lo hará saber el banco, cuando negocie la financiación de su casa prefabricada. El valor de reventa de la casa prefabricada, por tanto, debe de incluirse en la decisión de compra. Normalmente no solemos pensar en vender cuando estamos construyendo o montando nuestra casa, pero quién sabe lo que puede pasar en 10 años. Al final sigue siendo una inversión, y las inversiones buenas son las que mantienen e incluso aumenten valor con el tiempo.